リフォームの基礎知識と費用の相場

築50年のリフォームの費用相場と施工事例｜建て替えどちらが良い？

親から引き継いだり、中古物件を購入したりして持ち家が古い場合、建て替えた方が良いのか、リフォームにすべきか悩む人が多いのではないでしょうか。特に築50年も経つ中古住宅の場合は、かえって建て替えたほうがお得になるのか悩みどころです。この場合、ケースバイケースではありますが、基本的に建て替えた方が費用は高くなることが多いため、リフォームにより快適で理想のライフスタイルを手に入れられる可能性が高そうであれば、既存の住宅を残したままリフォームするのがおすすめです。建物の状態や今後の利用計画などによって、リフォームで済ませられるかどうかを判断できます。

この記事では、リフォームか建て替えかを判断するためのポイント、メリット・デメリット、費用相場などを解説しています。また、具体的な施工事例なども最後に紹介しているので、古家をリフォームでどう変えられるのかもイメージしやすいでしょう。築50年以上経つ住宅にお住まいで「リフォームか建て替えか？」と悩んでいる人は、ぜひ参考にしてください。

築50年の住宅をリフォームするか建て替えるか見極めるポイント

築50年経った住宅をリフォームした方が良いのか、建て替える方が良いのかは、4つのポイントで見極められます。それぞれ解説します。

住宅の状態

築50年の住宅をリフォームする場合、耐震性が不十分なため、耐震改修工事が必要になることがあります。約100～200万円はかかると想定しておきましょう。築50年以上経っていれば、ほとんどが旧耐震基準の建物です。旧耐震基準の建物とは、1981年6月1日よりも前に建築確認申請の許可が下りている建物のことで、現行の耐震基準よりも耐震性能が低い造りとなっています。

さらに、シロアリや雨によって基礎・骨組みへの被害が深刻な場合は、建て替えを検討する方が良いでしょう。大規模な工事が必要となり、リフォームしても工事費用が高額になってしまいます。建て替えと同じような金額となってしまっては、リフォームを選ぶメリットは少ないでしょう。

家族構成

家族構成や生活様式によって、住宅に求める条件が異なってくるため、それによってリフォームと建て替えのどちらが良いのかも変わります。

例えば、一緒に住む親が高齢となりバリアフリーにしたい、在宅で仕事をすることが増えたため書斎を作りたいなどといった場合は、リフォームでも実現可能です。しかし、「二世帯住宅に変更したい」、「大幅な間取り変更がしたい」といった場合は、リフォームでは難しいため建て替えを選択するケースが一般的です。

希望の予算

予算を考慮して、リフォームにするか建て替えるか検討しましょう。必要な箇所だけリフォームした方が建て替えより費用は抑えられます。建て替えに必要な費用は少なくても1,500万円以上となるため、費用を用意できない場合は、必要な部分のみリフォームするしかありません。

しかし、50年間、何も改装していない場合、水まわりなどを代えるだけでも過ごしやすさが大きく変わります。和式トイレから洋式トイレへ、隔離されたキッチンからリビングと一体型のオープンキッチンへなど。用意できる予算と費用対効果を考えながら検討しましょう。

希望する居住年数

「居住している家に今後どれくらい住み続けたいか？」という視点で、リフォームと建て替えのどちらにすべきか考えてみましょう。家の状態や立地、天候、メンテナンス状態によって異なりますが、木造住宅の寿命は30～50年、鉄筋構造は30～60年、鉄筋コンクリートのマンションは40～90年が一般的な寿命です。リフォームすることで、これらの寿命を伸ばすことはできますが、場合によっては建て替えを検討するほうが安心できます。

例えば、木造住宅にすでに50年居住している場合、リフォームすることで、さらに20年ほど長く住み続けられます。しかし、子どもの代までより長く使いたいなどの場合は、さらに年数が必要となるため、元々の建物の寿命を加味してもリフォームして利用し続けることは難しいでしょう。この場合は、建て替えがおすすめです。

築50年の住宅をリフォームするメリットとデメリット

築50年の住宅をリフォームするメリットとデメリットをそれぞれ解説します。

築50年の住宅をリフォームするメリット

築50年の住宅をリフォームするメリットは次の3つです。

新築や建て替えより予算や工事日数を抑えることができる

リフォームの場合、建て替えに比べ、既存の構造や骨組みを活かせるため工事費用が低く済みます。また、建物全体の工事日数も短縮できます。大がかりなリフォームをしたとしても、通常、1～2カ月で完了するケースが多いです。

現在の住宅の良さや風合いを生かせる

築50年以上の古民家や歴史ある建物には、風情があり、独特の魅力があります。和室の木の質感や古い建材の風合い、伝統的なデザインを生かすことで、ユニークで温かみのある家にできます。

例えば、柱や梁などをあえて見せることで、建て替えでは実現できない風情ある空間を作り出せるでしょう。

条件に合致する補助金や減税制度を利用できる

リフォームを実施することで、所得税の控除を受けられることがあります。必須工事とその他の工事に分けられ、必須工事の場合は控除率10%、その他の工事の場合は控除率5%です。

例えば、耐震工事は必須工事に分類され、工事費用の限度額は250万円、控除率10%、最大控除額は62.5万円となっています。減税制度を上手く活用することで、よりお得に理想の住まいを手に入れられるでしょう。

築50年の住宅をリフォームするデメリット

築50年の住宅をリフォームする上でチェックしておきたいデメリット・注意点は次の3つです。

築浅物件と違いリフォーム箇所が多くなるため費用が高くなる

築50年の住宅をリフォームする場合、リフォームにかかる費用は高くなります。建物内外の設備や構造が劣化しているため、新しいものに置き換える必要があるからです。

床・壁・屋根・水道管・電気設備などすべて取り替えるケースが多いため、築の浅い物件よりも工事費用はどうしても高くなってしまいます。

構造材や基礎が劣化している場合は工事日数が長くなる

築50年以上の住宅をリフォームすると、築の浅い住宅に比べて工期が長くなります。古い住宅の場合、木材やコンクリートなどの構造材が劣化していることが通常です。そのため、より専門的な工事が必要になったり、適した材料を用意したりする必要があります。

また、建物の構造上、重要な部分である基礎が劣化していることもあり、基礎の補強や改修にも時間と費用がかかります。通常、1～2カ月ほどの工事期間が必要です。

構造によっては希望通りの間取りや設備に変更できない場合がある

築50年以上の古い住宅をリフォームする場合、間取りや設備の変更に制約が生じることがあります。例えば、古い住宅では柱や梁の位置が固定されているため、位置を変更するのが難しく、間取り変更できないことがあります。

築50年の住宅のリフォーム費用相場と主な工事内容

住宅リフォームの費用相場と、築50年の住宅で必要になる主なリフォーム工事の費用・例をそれぞれ紹介します。

住宅リフォームの費用相場

一戸建て住宅とマンション一室に分けて見ていきましょう。

・一戸建て住宅をリフォームする場合

一戸建てのリフォームは、場所や内容によって費用が変わりやすい傾向にあります。建物全体の全面リフォームを施した場合は700～1,000万円ほど。水まわり設備の交換・補修だけなど、部分的なリフォームであれば、300～500万円で済みます。グレードの高いシステムキッチンを入れるなどをした場合はより高くなります。また、戸建は外壁や外構の工事も必要になることも多々で、この場合は、1,000～1,500万円ほどかかると考えた方が良いでしょう。

・マンション一室をリフォームする場合

マンション一室をリフォームする場合、広さによりますが、300～700万円かかります。水まわりと部分的な補修のみといったリフォームであれば、200～400万円あれば十分でしょう。

築50年の住宅で必要になる主なリフォーム工事

築50年の住宅で必要になる主なリフォーム工事について、費用相場や行うべき理由などをそれぞれ解説します。

・水まわり

水まわりのリフォーム工事の費用相場は、合計で300～400万円ほどです。すでにリフォーム済みであっても、状態によっては設備の交換が必要になることもあります。交換周期の目安としては、15～20年と考えるのが一般的です。水まわり工事の例としては、浴室・トイレ・洗面台・キッチンなどの設備交換、脱衣所の床・壁の張り替えなどがあります。

・外壁

外壁のリフォーム費用の相場は、約100～150万円です。リフォームが必要になる理由は、外壁の塗料やコーキングが劣化したり、クラックと呼ばれるひび割れなどが目立ってきたりするためです。施工例としては、塗料の塗り替えやコーキングの打ち直し、細かな部分の修繕、防水工事などがあります。

・屋根

屋根のリフォーム費用の相場は、約80～200万円です。リフォームが必要になる理由は、屋根材が劣化し雨漏りなどの原因になるためです。施工としては、屋根材の交換などが中心となります。

・耐震補強

耐震補強の費用の相場は、約100～200万円です。50年以上前に建築された建物の場合、旧耐震基準に沿って建てられていることが多いため、現行の建築基準に沿った構造にしておかなければ安全とはいえません。具体的には、基礎コンクリートの増し打ちやひび割れ部分の補修、接合部・壁の補強などを行います。

・断熱

断熱材のリフォーム費用の相場は、約200～300万円です（床・壁・窓など全体を行う場合）。50年以上も前の建物だと、断念性が十分ではないため熱さや寒さを感じやすい家になっています。方法としては、最新の断熱材を壁に入れたり、壁や屋根に特殊な塗料を塗るなどを行います。

・電気配線

電気配線などのリフォーム費用の相場は、1箇所につき約1～2万円です。水まわりの位置などを変えた場合、適したコンセントの位置も変わるため、電気工事も併せて施工する必要があります。また、古い住宅の場合、十分のアンペアを確保できていないケースもあり、配線を張り替えるなどの工事を行うこともあります。

・スケルトンリフォーム

スケルトンリフォームとは、柱や梁などの骨組みだけを残し、壁や天井をすべて取り壊して全面的にリフォームを行うことをいいます。費用相場は、10㎡×10万円が一つの目安で、60㎡の居室であれば、リノベーションを行った場合は約600万円かかります。80㎡の広いタイプであれば、約800万円となります。室内の劣化がひどい、間取りを大きく変更したいなどといった場合は、スケルトンリフォームをするのがおすすめです。

築50年の住宅リフォームでよくある失敗とスムーズに進めるポイント

築50年の住宅リフォームでよくある失敗と、スムーズに進めるポイントをそれぞれ解説します。

築50年の住宅リフォームでよくある失敗

築50年の住宅リフォームでよくある失敗例は、次の3つです。

予想していた予算を上回る費用がかかった

築50年以上の住宅では、予想以上に壁の内側や床下の腐食が進んでいる場合があります。一部分の修繕をしても、後で新たな問題起き、費用がかさむことがあるため注意が必要です。

そこで、建て替えかリフォームか、中立的な立場で判断してくれる住宅診断士に相談することをおすすめします。事前に、専門家のアドバイスを受けることで、予想外の出費を抑えられます。

生活してみたら不便なことが多かった

間取りを変更したいにもかかわらず、中途半端に構造を残したままリフォームすると、後々「やっぱり住みにくかった」と後悔することがあります。

間取りを改善したい場合は、建て替えがおすすめです。リフォームを行っても、元の住宅の基礎をそのまま使用するため、間取り変更は構造的に難しい場合があります。さらに、たとえ間取り変更が可能でも、建て替えと同等のコストがかかることもあるでしょう。特に、キッチンやお風呂などの水まわりの設備の移動は高額になる傾向があるため、注意しなければなりません。

リフォームの出来栄えに不満がある

リフォームしたにもかかわらず、出来栄えに不満が残ることがあります。

例えば古い住宅の場合、配管の劣化が進んでいるため、リフォーム後にすぐ水漏れしてしますケースなどがあります。トラブルを防ぐためには、リフォーム時に配管も新しくしておく必要があるでしょう。

また、古い住宅の特徴として、断熱性の不十分さが挙げられます。特に、冬季には、壁や窓からの寒気が気になることがあるでしょう。古民家や築50年以上の住宅をリフォームする際は、断熱工事も併せて行うことをおすすめします。

築50年の住宅リフォームをスムーズに進めるポイント

築50年の住宅リフォームをスムーズに進めるポイントは4つあります。それぞれ順番に解説します。

専門家に相談する

築50年の住宅をリフォームする場合は、事前に専門家に相談しましょう。リフォーム会社に話を聞くだけでなく、第三者目線で建物を調査してもらうことをおすすめします。近くの住宅診断士を探してみましょう。

基礎工事や電気配線の変更、耐震補強が必要かどうかなどを、あらかじめ調査してもらえます。調査結果も踏まえながら、工事会社と細かく打ち合わせをすることで、後々の不便さや不満を解消できます。

国や自治体の補助金制度を利用する

リフォームするのであれば、国や自治体の補助金制度を上手く活用しましょう。リフォームの箇所や目的によって、国や自治体から補助金を受けられるケースがあります。例えば経済産業省と環境省が共同で実施する補助金制度「先進的窓リノベ事業」や国土交通省が実施する「こどもエコすまい支援事業」環境省による「既存住宅における断熱リフォーム支援事業」などが挙げられます。

他にも、所得税に関する控除・固定資産税の減額・贈与税の非課税措置などが受けられる制度もあります。各自治体によって、実施している補助金制度は異なるため、住んでいる地域の制度は一度、確認しておくと良いでしょう。